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Chinesische Kreditnehmer versetzen Banken mit vorzeitigen Hypothekenzahlungen einen Schlag

Chinesische Wohnungseigentümer beeilen sich, ihre Hypotheken vorzeitig abzuzahlen, was den Druck auf Geschäftsbanken erhöht, die bereits Schwierigkeiten hatten, attraktive Kreditvergabemöglichkeiten zu finden.

Mehrere staatliche Bankmanager sagten der Financial Times, dass Filialen in Peking und Shanghai in diesem Jahr einen Anstieg der Hypothekenvorauszahlungen um 20 Prozent verzeichnet hätten.

Analysten sagten, dass die Konten der Manager mit den kürzlich veröffentlichten nationalen Kreditdaten übereinstimmten. „Die Vorauszahlung ist ein Wunsch, die Hebelwirkung zu reduzieren, sie zeigt eine sinkende Nachfrage, was mit den Makrodaten übereinstimmt, die wir gesehen haben“, sagte Nicholas Zhu, Senior Credit Officer bei Moody’s Investors Service.

Der Druck chinesischer Kreditnehmer, ihre Hypotheken vorzeitig zurückzuzahlen, erfolgt vor dem Hintergrund sinkender Anlagerenditen, der wirtschaftlichen Störung durch Pekings Null-Covid-Politik und einer Liquiditätskrise, die den Immobiliensektor heimgesucht hat. Dies hat viele Wohnungseigentümer dazu veranlasst, zu versuchen, die Zinszahlungen zu reduzieren.

Die ausstehende mittel- und langfristige Verschuldung der privaten Haushalte – die hauptsächlich aus Hypotheken besteht – stieg in den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 nur um 2,9 Prozent, verglichen mit 5,2 Prozent in der zweiten Hälfte des Jahres 2021 und 7,3 Prozent im gleichen Zeitraum a vor einem Jahr, nach Angaben der People’s Bank of China.

Gleichzeitig stiegen die Bankeinlagen chinesischer Haushalte in Landeswährung in der ersten Hälfte des Jahres 2022 um 10,3 Bio. Rmb (1,5 Bio. Monatszeitraum seit 2013. Im Gegensatz dazu wuchs die Kreditaufnahme der privaten Haushalte nur um 8 Prozent, das langsamste Tempo seit 2007.

Viele der Personen, die Hypotheken zurückzahlen, besitzen mehr als eine Immobilie, haben leichten Zugang zu Bargeld und zahlen höhere jährliche Zinssätze von 5,5 bis 6 Prozent, die Banken für Kredite auf Zweit- oder Drittwohnungen verlangen.

Bill Chen, ein selbstständiger Berater in Peking, nahm 2020 eine Hypothek über 1,25 Mio. Rmb mit einer Laufzeit von 25 Jahren auf, um eine zweite Wohnung in der chinesischen Hauptstadt zu kaufen. Aber die monatlichen Mieteinnahmen von 6.500 Rmb decken nicht seine monatlichen Hypothekenzahlungen von 7.826 Rmb, von denen drei Viertel Zinsen sind, und ohne attraktive alternative Anlagemöglichkeiten beschloss Chen, die Hypothek in diesem Sommer zurückzuzahlen.

„Ich bevorzuge vorhersehbare Renditen, und das Sparen bei den Zinsen für meine Wohnungsbaudarlehen scheint die einzige vorhersehbare Rendite zu sein [I can get] für jetzt“, sagte er.

Sinkende Immobilienpreise ermutigten Chen außerdem, die Hypothek abzuzahlen, um bereit zu sein, die Wohnung zu verkaufen, wenn ihr Wert weiter sinkt. Chinesische Eigentümer müssen in der Regel alle Hypotheken ablösen, bevor sie mit der Eigentumsübertragung beginnen.

Yan Yuejin, Forschungsdirektor des E-house China Research and Development Institute, sagte, der Vorauszahlungstrend spiegele die wachsende Vorsicht der chinesischen Verbraucher wider, da Pekings Bestreben, verschuldete Bauträger einzudämmen, die Preise drückte und die Renditen von Vermögensverwaltungsprodukten, die mit dem Sektor verbunden sind, auf einen geringeren Wert senkte als 4 Prozent.

Tan Yifei, Gründer von Jince Frontier, einem in Peking ansässigen Beratungsunternehmen, sagte, die Politik stehe im Einklang mit den umfassenderen wirtschaftlichen Zielen der Regierung. „Ein Schuldenabbau der privaten Haushalte könnte eine gute Sache für die Finanzstabilität sein und entspricht der ursprünglichen Absicht der politischen Entscheidungsträger, die Risiken von Immobilienblasen zu entschärfen“, sagte er.

Die Verschuldung der chinesischen Haushalte, die durch einen Vergleich der Schulden mit dem BIP gemessen wird, stieg von weniger als 5 Prozent im Jahr 2000 auf 62 Prozent bis Ende 2021, wie Daten der National Institution for Finance and Development zeigten.

Aber eine zunehmende Vorauszahlung wird den Druck auf die chinesischen Geschäftsbanken erhöhen, die Hypotheken zu ihren hochwertigsten Vermögenswerten zählen, und es ihnen erschweren, die staatlichen Kreditziele zu erreichen.

„Kreditgeber mögen Vorauszahlungen nicht“, sagte Yan. „Wenn die Vorauszahlung zu stark ansteigt, werden sie das von den Aufsichtsbehörden festgelegte jährliche Kreditvergabeziel nicht erreichen.“

Die China Merchants Bank sagte, dass ihr Privatkundengeschäft, das hauptsächlich aus Hypotheken- und Kreditkartendarlehen besteht, im ersten Halbjahr 2022 einen geringeren Anteil an der Neuvergabe von Krediten ausmachte und weit unter ihrem Ziel von 60 Prozent lag. Die Nettozinsmarge der Bank, ein entscheidender Rentabilitätsindikator, verringerte sich in den ersten sechs Monaten um 4 Basispunkte auf 2,44 Prozent.

Die Bank of Communications, Chinas sechstgrößter Kreditgeber nach Vermögenswerten, gab am 1. August bekannt, dass sie eine Strafe von 1 Prozent des Kreditbetrags für die vorzeitige Rückzahlung von Wohnungsbaudarlehen und Geschäftsdarlehen erheben werde. Die Bank, die normalerweise auf solche Strafen verzichtete, löschte den Bescheid nach Eingang einer Beschwerdewelle.

Die People’s Bank of China hat einige Anstrengungen unternommen, um die Stimmung zu verändern und Eigenheimkäufer zu unterstützen, einschließlich der Senkung des Leitzinses für fünfjährige Kredite, eines Referenzzinssatzes für Hypotheken, letzte Woche um 15 Basispunkte auf 4,3 Prozent.

Aber die meisten Hypotheken, die vor 2021 ausgegeben wurden, waren mit höheren festen Zinssätzen ausgestattet, und diejenigen mit variablen Zinssätzen können nur einmal alle 12 Monate angepasst werden. Das bedeutet, dass einige Kreditnehmer in diesem Jahr ihre Hypotheken zurückzahlen wollen, um zu versuchen, einen günstigeren Kredit zu erhalten.

„Ich bin bereit, meine Hypothek zu tilgen und das Haus zu verkaufen, dann eine größere Wohnung für meine Familie zu kaufen und Kredite zu einem niedrigeren Zinssatz zu beantragen“, sagte Bella Jiang aus Shanghai. „Kosteneinsparungen sollten im Voraus erfolgen. Ich möchte nicht zulassen, dass sich die Banken zurücklehnen und mühelos Zinsen von mir verdienen, wenn die Konjunkturaussichten ohnehin schon so schlecht sind.“

Video: Evergrande: Das Ende des Immobilienbooms in China

Quelle: Financial Times

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